Como averbar um imóvel já construído

A decisão de comprar ou vender um imóvel passa por estabelecer alguns trâmites burocráticos, afinal, qualquer tipo de propriedade deve estar em dia com as obrigações cartorárias. Por isso, é importante realizar uma averbação junto à negociação. Mas você sabe quanto custa averbar um imóvel?

Quando necessariamente ela deve ser feita? Quais documentos reunir? Para responder a essas perguntas, elaboramos um texto completo para você tirar suas dúvidas a respeito de um imóvel averbado. Acompanhe a seguir e saiba como se planejar.

O que é a averbação de imóvel?

Para que você entenda quanto custa para averbar um imóvel é preciso, antes de mais nada, compreender o seu real significado. No setor imobiliário, a averbação de imóveis nada mais é que uma descrição completa sobre todas as alterações que tenham sido feitas em determinadas propriedades.

A definição serve tanto para propriedades como para terrenos, por isso, pode também surgir a dúvida sobre quanto custa para averbar um terreno. Independentemente da modalidade de averbação, ela deve ser formalizada em cartório e conter os dados de reformas que tenham acontecido na localidade.

Para entender na prática, imagine um imóvel de 30 anos que passa por diferentes alterações ao longo desse período, como a demolição de um cômodo, por exemplo. Ao negociar a propriedade, é importante que todos esses detalhes estruturais constem na atualização da matrícula do imóvel como uma averbação.

Quando a averbação deve ser feita?

Agora que você já sabe o que é averbação, vamos esmiuçar em quais contextos ela deve ser realizada. Muitas vezes esse levantamento passa despercebido pelas pessoas, mas é um recurso extremamente importante para validar as mudanças estruturais de uma propriedade.

Uma averbação bem feita facilita tanto para uma valorização como para uma futura negociação do imóvel, afinal, ela comprova que o bem está em conformidade com as legislações imobiliárias. A falta desse documento pode acarretar uma irregularidade cartorária e atrasar a transferência.

Segundo o artigo 167, inc. II da Lei de Registros Públicos, a averbação deve ser feita sempre que houver mudanças na estrutura de um imóvel ou mesmo nos documentos do proprietário. Ou seja, não vale apenas para a propriedade em si. As alterações mais comuns são:

• Mudança de estado civil dos proprietários;
• Mudança de CEP/número da residência;
• Reforma, demolição ou redução da metragem do imóvel;
• Penhora do imóvel por dívidas;
• Quando há cédulas hipotecárias.

Os principais documentos para averbação de imóvel são os relacionados à propriedade em si e a certidões negativas de débitos dos proprietários. Como cada cartório possui regras próprias para emitir documentos imobiliários, é importante que você entre em contato com o mais próximo da sua região para confirmar os dados.

Além do registro de averbação autenticado e com firma reconhecida, você deve apresentar ainda o Habite-se – autorização emitida pela Prefeitura para a construção de imóveis –, a certidão de conclusão da obra e a Certidão Negativa de Débito (CND), que é emitida pelo INSS.

Com todos os documentos em mãos, basta levá-los a um cartório de registro de imóveis e aguardar os próximos passos. O prazo para averbação gira em torno de 30 dias e varia de acordo com a demanda do ofício. A definição de quanto custa para averbar a construção também pode mudar conforme a região.

Quais são os gastos relacionados à averbação?

Vamos ao que interessa: quanto custa averbar um imóvel? Como dito anteriormente, o custo da documentação é calculado com base no tipo de propriedade, nas regras de cada cartório e caso haja necessidade de outros documentos. São duas as modalidades utilizadas para determinar esse gasto.

Para saber quanto custa para averbar um imóvel em negociação, você deve se atentar à averbação com valor declarado. Nesse caso, ela é feita de acordo com o custo proporcional do imóvel. Segundo a legislação vigente, imóveis de até R$ 265 mil geram um serviço de aproximadamente R$ 520.

Já a averbação sem valor declarado é realizada para alterações mais simples, relacionadas aos proprietários e não ao imóvel em si. Para mudanças envolvendo estado civil, herança ou óbito, o valor gira em torno de R$ 30. 

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Saber quanto custa para averbar um imóvel é essencial para manter em dia a situação escriturária do bem. Na hora de vender a propriedade você terá muito mais tranquilidade para fechar o negócio de maneira prática e sem complicações.

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Existe toda uma burocracia na compra e venda de imóveis que deve ser seguida com base na legislação. O que ocorre é que muitas pessoas não fazem e também não sabem a importância disso — a averbação de imóvel é uma delas.

A averbação é um termo importante e deve ser feito depois do registro do imóvel. Por isso, torna-se necessário conhecer mais a fundo o que é, pois, quando precisar fazer algo em cartório, você já tem mais domínio sobre o assunto, o que facilitará na hora de resolver possíveis problemas.

Gostaria de saber mais sobre a averbação de imóvel? Neste artigo, vamos explicar o que é, como deve ser feita e os tipos desse termo. Boa leitura!

O que é averbação do imóvel e como funciona?

A averbação do imóvel pode ser definida como o ato de formalizar todas as alterações feitas na propriedade, ou seja, alterar o que está registrado no cartório de imóveis. Qualquer construção ou demolição realizada em sua residência deve constar na documentação, na matrícula do imóvel — que é o seu documento de identificação. Quando todas as alterações são averbadas no registro, isso garante a segurança para o proprietário quando precisar fazer validações relacionadas ao imóvel.

Além disso, quando a documentação está correta, o bem é valorizado. O processo de averbação se inicia com a escritura — feita no cartório de registros de imóveis — para atestar que o proprietário é o dono legítimo. A partir daí, qualquer modificação deve ser registrada no documento.

Onde fazer a averbação do imóvel?

Como dito anteriormente, a averbação deve ser feita no Cartório de Registros de Imóveis. Você deve apresentar os documentos solicitados, que dependem do tipo de averbação que será realizada. Por exemplo, se você quer averbar uma demolição que foi feita em sua propriedade, será necessário apresentar o alvará, a certidão de demolição da prefeitura municipal, além do requerimento específico para esse tipo de averbação, devidamente assinado pelo proprietário.

Por que a averbação de imóvel é importante?

Imagine a situação de um imóvel já construído que seja de sua propriedade e você pretenda construir uma quadra poliesportiva coberta, ou um cômodo a mais, ou qualquer outra obra que agregue valor à construção, por exemplo. Você acha que precisa averbar tais melhorias na sua residência?

Na verdade, o que diz a lei é que, em caso de áreas descobertas, como uma quadra de vôlei sem cobertura, não é necessário. No entanto, é sempre aconselhável consultar a prefeitura de sua cidade, caso você queira fazer qualquer modificação que agregue valor. A averbação é muito importante, devido à valorização que a propriedade ganha após essa regularização. Além disso, em uma negociação, ela traz segurança aos futuros proprietários, sabendo que tudo passou pelos trâmites legais.

Por que é necessário averbar as reformas em uma propriedade?

Isso está intimamente ligado ao controle de transferência da propriedade e, principalmente, à arrecadação de impostos. As prefeituras, de uma forma geral, recolhem impostos sobre a Transferência de Bens Imobiliários, o ITBI. Este imposto é calculado com base no valor do imóvel. Pense: se ele passou por reformas, seu valor venal aumentou e, consequentemente, o imposto será maior.

Se você é proprietário de um terreno vazio, a prefeitura faz uma arrecadação referente ao valor deste terreno. Já, se houve uma obra na qual foi construída uma casa, o valor da propriedade aumenta significativamente e a prefeitura ganha mais com isso, daí o interesse na fiscalização.

Existem muitas pessoas que não fazem a averbação da propriedade após realizarem obras de ampliação, por exemplo. Porém, a prefeitura acaba descobrindo por meio de satélites, visto que é de interesse deles arrecadar esse imposto. E o pior, você ainda recebe uma multa. Por isso, qualquer obra que você faça na sua residência, providencie a averbação, para não ter problemas futuros.

Quais são as consequências da não averbação de imóvel?

A primeira coisa a se pensar é sobre a arrecadação de impostos, tendo em vista que os órgãos municipais têm a função de corrigir os valores, sempre que houver uma averbação. Além disso, existe o Plano Diretor Estratégico, que tem por objetivo direcionar as ações dos planejadores do espaço urbano, públicos e privados.

Dessa forma, para que nada saia do controle e o desenvolvimento da cidade atenda às necessidades da população, tudo deve ser controlado, como construções irregulares em áreas não permitidas. Daí os satélites fiscalizarem os espaços que fazem parte do município.

Ademais, o proprietário também tem vantagens em fazer a devida averbação. Exemplo disso é ao elaborar um inventário, ou mesmo, em uma negociação em que o valor venal de sua propriedade estará atualizado, garantindo uma transação mais compensadora. É importante ressaltar que algumas prefeituras promovem a anistia para colocar a situação em dia, em relação às pendências, e elegem um período, de tempos em tempos, cobrando apenas o valor da averbação que não foi feita.

Quais são os tipos de averbação e os documentos necessários?

Os documentos necessários variam de acordo com o tipo de averbação que será realizado. Por isso, o ideal é ir até o cartório para saber quais são os que você deve apresentar. São inúmeros os tipos de averbação. Abaixo, listamos alguns deles e a documentação exigida.

Averbação de confrontação

• Declaração da prefeitura, com as devidas confrontações especificadas.
• Requerimento, com a solicitação da atualização de confrontação.

Averbação de logradouro

• Declaração da prefeitura, com o nome da rua que está na matrícula do imóvel e o nome atual, com a lei que determinou a alteração.
• Requerimento para solicitar a alteração do nome do logradouro.

Averbação de cadastro municipal

• Declaração da prefeitura, com o número do cadastro e o da matrícula.
• Requerimento para solicitar a averbação de cadastro municipal.

Averbação de casamento

• Cópia autenticada ou original da certidão de casamento.
• Requerimento com firma reconhecida para solicitação da averbação.

Averbação de construção

• ART, devidamente registrada no CAU ou CREA.
• Certidão de conclusão de obra, com o valor venal e o Habite-se da prefeitura.
• CND do INSS.
• Declaração da empresa que faz o abastecimento, confirmando que a propriedade tem ligação de água.
• Planta do imóvel, com as assinaturas do engenheiro e do proprietário.
• Requerimento com a menção do valor da obra, com firma reconhecida.

Averbação de cancelamento de usufruto

• Requerimento, com firma reconhecida do proprietário ou interessado.
• Cópia autenticada da certidão de óbito ou escritura de renúncia de usufruto.
• Guia original do ITCMD — Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação.
• Averbação de demolição.
• Alvará de demolição.
• Certidão de demolição da prefeitura.
• CND do INSS.
• Requerimento assinado pelo proprietário.

Averbação de separação ou divórcio

• Certidão atualizada de casamento — máximo de 90 dias — com a averbação do divórcio, podendo apresentar original ou cópia autenticada.
• Requerimento assinado pelo proprietário, que solicita a averbação do divórcio.

Desmembramento

• ART, com o comprovante de pagamento.
• Certidão de aprovação da prefeitura.
• Mapa assinado pelo proprietário e pelo engenheiro responsável.
• Memorial descritivo das áreas que foram desdobradas.
• Requerimento assinado pelo proprietário e firma reconhecida.
• Lista de certidões, conforme a Lei nº 6776/79, artigo 18.

Todos os processos de averbação exigem um requerimento, que varia somente o tipo de solicitação, pois ele será adequado, conforme o que for solicitado. Abaixo, listamos o que deve constar no requerimento:

• assinatura do proprietário;
• estado civil — se for casado deve constar a qualificação do parceiro e indicar o regime de casamento adotado;
• número do CPF, profissão e endereço do proprietário;
• número da matrícula;
• tipo de solicitação.

Quanto custa fazer a averbação do imóvel?

A averbação pode ser dividida em duas: com valor declarado e sem valor declarado. Cada uma delas tem um custo diferente. Veja os custos abaixo.

Com valor declarado

O custo da averbação é proporcional ao valor do imóvel. É aplicado quando é referente a uma construção ou demolição, compra ou venda e qualquer outro tipo de modificação feita no imóvel. Os valores variam de acordo com o estado e a cidade, por isso a necessidade de se informar junto ao cartório.

Sem valor declarado

Quando a averbação não tem valor declarado, é aplicado um valor fixo. Geralmente, essa averbação está ligada a alterações de estado civil do proprietário, óbito e também questões relacionadas a heranças.

Quando fazer as averbações?

As averbações devem ser feitas sempre que houver alguma mudança em relação ao imóvel, como a construção, a demolição ou a alteração cível do proprietário. Essas alterações devem constar na matrícula do imóvel, documento que reúne as informações sobre todas as modificações e o seu histórico.

Quanto tempo demora o processo?

Tudo vai depender da situação. Se toda a documentação estiver correta, a averbação de imóvel leva, geralmente, 30 dias. Do contrário, o cartório conduzirá o caso, verificando as pendências e o que deverá ser apresentado — ou seja, todos os documentos que devem ser adicionados ou corrigidos.

Lembrando, é importante fazer a averbação de imóvel no momento em que a obra ou reforma ocorreu, para evitar que seja mais trabalhoso e você tenha muitos gastos de uma só vez e, principalmente, receba multas por não averbar as mudanças. Para isso, sugerimos a contratação de um agente qualificado para auxiliar em todos os passos necessários.

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