A Convenção de Condomínio é o conjunto de leis que regula o funcionamento do condomínio e serve, entre outras competências, para garantir direitos e reforçar os deveres dos condôminos e demais frequentadores, de modo transparente, justo e organizado. Show
Sabe aquela história de que, no Brasil, existem “as leis que pegam e as que não pegam”? Pelo menos nos condomínios, isso não tem vez. Nesse tipo de empreendimento, a ordem é garantida por um documento de caráter jurídico, chamado Convenção de Condomínio. Por ter sido construído com a participação da maioria dos moradores, do síndico e, de preferência, com a assessoria de um especialista em direito imobiliário, ele melhora não apenas a administração do empreendimento, como reflete, positivamente, no convívio entre os moradores. Porém, suas atribuições não param por aí: a previsão de multas e sanções também são estipuladas ao longo de suas páginas, entre muitos outros pontos. Sendo assim, se você mora ou pretende se mudar para um condomínio, você precisa conhecer o papel da Convenção de Condomínio, bem como de que maneira ela se articula aos outros instrumentos legais e ao Regimento Interno. Continue a leitura e expanda seus conhecimentos para que sua vida em condomínio seja cada vez melhor! Entenda o que é Convenção de CondomínioEngana-se quem pensa que a Convenção de Condomínio é mera burocracia ou, até mesmo, letra-morta. Trata-se, muito pelo contrário, de um instrumento jurídico vivíssimo, no qual estão determinadas as normas para o bom uso do empreendimento. Na verdade, a convenção é o documento mais importante de um condomínio. Como tem caráter de estatuto, suas regras não são (ou, pelo menos, não deveriam ser) padronizadas para todos os prédios. É exatamente o fato de cada conjunto residencial ter sua convenção elaborada de acordo com a realidade local que torna sua aplicabilidade tão efetiva. Assim, os “atos-normas” contidos no documento passam a fazer parte da rotina dos moradores, bem como dos profissionais que atuam no empreendimento. Outro aspecto interessante é que, por não ser um contrato, mas um documento com viés institucional, a convenção alcança além dos seus signatários. Com isso, ela rege as condutas de todos que estiverem no condomínio — ainda que, para ter validade sobre terceiros, precise estar devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis. O que é a Convenção de Condomínio?A Convenção de Condomínio, também chamada de Estatuto do Condomínio, é uma das leis que regem os condomínios, sendo elaborada quando os moradores começam a ocupá-los (logo após a entrega das chaves). Mas, ainda que seja um instrumento jurídico, seu alcance não pode contrariar ou se sobrepor a nenhuma lei municipal, estadual ou federal. No Código Civil Brasileiro (que tem alcance federal), existe uma série de artigos que discorrem sobre as regras gerais existentes nos condomínios. De acordo com ele, entre outros pontos, a Convenção de Condomínio serve para:
De acordo com o Código Civil, a Convenção de Condomínio deve mostrar quais são os direitos garantidos aos moradores, sejam eles proprietários, sejam inquilinos. São exemplos:
Vale destacar que os inquilinos (moradores que não são proprietários) não podem participar e votar nas assembleias. A exceção são casos em que eles atuam como mandatários do proprietário, estando em posse de uma procuração. A partir da convenção, quais são os principais deveres dos moradores?A Convenção de Condomínio também mostra quais são os principais deveres dos moradores, independentemente de serem proprietários ou inquilinos. Entre eles, destacam-se:
Quais leis regem o funcionamento dos condomínios?Os condomínios brasileiros seguem as determinações dos seguintes instrumentos legais:
Como se dá o registro da Convenção de Condomínio?No Artigo 1.333, parágrafo único, do Código Civil, está determinado que a Convenção de Condomínio (junto ao edital de convocação, a ata da assembleia e a lista de presença assinada) deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É imprescindível que esse documento acompanhe a matrícula do imóvel. O registro é necessário, principalmente, para que a convenção tenha validade contra terceiros (pessoas que frequentam o condomínio, mas não são proprietárias). Com a convenção registrada, moradores, bem como visitantes, funcionários e prestadores de serviços, são obrigados a respeitar suas leis. O primeiro registro é sempre feito pela própria construtora. Isso porque ela só pode negociar as unidades autônomas após arquivar, no cartório, a minuta da futura Convenção de Condomínio. Mas mesmo que, por um erro ou esquecimento, a convenção não tenha sido registrada em cartório, isso não a torna inválida (para os moradores). Afinal, um estatuto que serve para organizar a vida de toda uma comunidade não pode, simplesmente, ser ignorado. Quem é o responsável por elaborar a Convenção de Condomínio?Como dito, a minuta da primeira versão da Convenção de Condomínio é elaborada e escriturada pela própria construtora. Quando a obra é concluída e o empreendimento, finalmente, entregue, recomenda-se que os condôminos a leiam e discutam o documento, para ver se a aprovam ou se é necessário fazer algumas mudanças. Todo esse processo é realizado já na assembleia de instalação. Ainda segundo o Artigo 1.333, do Código Civil, para a Convenção de Condomínio ser votada, a assembleia precisa da presença de, no mínimo, 2/3 dos proprietários. Já para ser aprovada, basta a maioria simples. Uma vez atualizada, seu cumprimento se torna obrigatório tanto para os proprietários quanto para quem esteja usufruindo das unidades, servindo de lei entre os moradores. A administradora do condomínio, o síndico e os condôminos fazem parte do processo de elaboração da Convenção de Condomínio. Cada um tem seu papel, sendo que:
Convenção de Condomínio x Regimento InternoTanto a Convenção de Condomínio quanto o Regimento Interno (também chamado de Regulamento Interno) servem para normatizar o convívio no empreendimento. Mas, ainda que divirjam sobre as matérias tratadas e tenham finalidades distintas, elas têm aplicações complementares — nunca contraditórias. Como explicado, a Convenção de Condomínio é um documento público e obrigatório, que reúne as regras gerais sobre a estrutura do condomínio, a divisão das despesas, a cobrança dos inadimplentes, os direitos e os deveres dos moradores e as formas de administração do condomínio. Já a existência do Regimento Interno não é obrigatória por lei, apesar de ser altamente recomendada. Afinal, ele se ocupa de questões do dia a dia, referentes ao comportamento e a conduta dos moradores. Por exemplo:
Desde que o novo Código Civil entrou em vigor, o Regimento Interno passou a fazer parte da Convenção de Condomínio. Assim, em vez de documentos separados, ele se tornou uma parte que a integra. Vale destacar que tanto a convenção quanto o regimento, quando registrados em cartório, são aplicáveis não apenas aos moradores, mas a todos que estejam no empreendimento. Mas, enquanto a convenção é registrada no Cartório de Registro de Imóveis, o regimento é registrado no Cartório de Títulos e Documentos. Além disso, se por acaso surgir algum conflito entre as determinações do regimento e as da convenção, os dizeres dela sempre prevalecerão. No entanto, quando são analisados de forma conjunta, esse tipo de problema raramente ocorre. Aplicação da Convenção de Condomínio na práticaAs regras e penalidades previstas na Convenção de Condomínio podem ser aplicadas após o documento ter sido votado em assembleia, aprovado e, de preferência, registrado em cartório. Cada unidade deve receber, se possível, uma cópia do documento. Assim, os moradores podem tirar dúvidas sempre que desejarem. Quais são as consequências de desobedecer as regras da convenção?Quem desobedece às normas da Convenção de Condomínio fica sujeito ao pagamento de multa, conforme a gravidade do ocorrido. O valor, no entanto, não pode ser superior a cinco vezes o custo da taxa condominial, independentemente dos danos provocados. Por exemplo, se um condômino ou possuidor (locatário) apresentar comportamento antissocial repetidas vezes, prejudicando o convívio com os vizinhos e/ou funcionários do empreendimento, ele pode ser multado. Nesses casos, o valor, segundo o Código Civil, é de 1/10 do custo da taxa de condomínio. Quais são os principais alcances da Convenção de Condomínio?As leis municipais, estaduais e federais são, em última instância, o limite para as decisões da coletividade do condomínio, mesmo quando tomadas na assembleia. Ou seja, a Convenção de Condomínio não pode ir contra o Código Civil. Isso evita que sejam praticados abusos como:
Atualização da convenção de condomínioUma Convenção de Condomínio bem elaborada, que esteja de acordo com a realidade dos moradores e com a legislação vigente, traz uma série de vantagens. Por isso, é importante mantê-la atualizada. Analisar o que não está bem definido na convenção em vigor é importante para que nenhum aspecto seja deixado de fora. Para tanto, vale a pena contar com a assessoria de um profissional, como um advogado especialista em assuntos relacionados a condomínios. Ao mesmo tempo, é preciso engajar os condôminos para que eles compareçam à assembleia, quando convocados, deem suas opiniões e votem. Afinal, somente quando há quórum (dois terços dos proprietários) as mudanças para a atualização podem ser votadas. Porém, com a correria do dia a dia, esse contingente se torna difícil de alcançar. Muitas pessoas, simplesmente, não têm disponibilidade para comparecer à assembleia. Fora isso, ainda que raras, existem matérias em que a regra dos dois terços não se aplica. Quando se trata da alteração da destinação do condomínio, por exemplo, exige-se a totalidade dos votos dos condôminos. Como conseguir o quórum necessário para aprovar mudanças?Uma saída pode ser o uso de procurações. Assim, os moradores que conseguirem comparecer, com as devidas procurações, representam pelo menos uma parte dos que não estiverem presentes. Nesse caso, os participantes podem votar por si e pelos seus representados. Mas é preciso checar se a convenção de condomínio tem alguma limitação quanto ao número de procurações que cada pessoa pode apresentar nas assembleias. Outra possibilidade é aproveitar uma assembleia com histórico de alto índice de comparecimento (como a da votação das vagas no estacionamento) para abordar, também, a necessidade de discutir alterações na Convenção de Condomínio. Nesse caso, o inconveniente é que ela pode se tornar longa demais. Existe, ainda, outra via. Usar o site do condomínio, e-mails e/ou avisos nos elevadores para mobilizar os moradores a comparecerem à assembleia para debater as atualizações e votar a nova convenção. E, em último caso, o síndico pode manter a assembleia aberta por um período maior. Se ela perdurar por uma semana, por exemplo, há mais tempo para as pessoas refletirem e votarem. Como elaborar uma minuta com as atualizações necessárias?Uma boa ideia é disponibilizar a prévia da minuta no site do condomínio, por um determinado período, para que as pessoas acessem na hora que acharem mais conveniente. Lá, elas podem deixar seus comentários e sugestões, o que é importante para que todos tenham sua opinião considerada. A partir dessa versão online, elabora-se uma nova minuta, considerando os principais apontamentos. Essa será a versão atualizada da Convenção de Condomínio apresentada na assembleia. Mas, para que todo o trâmite ocorra sem transtornos, é importante que a ata seja elaborada por um advogado especialista em condomínios. Esse profissional é, geralmente, indicado pela administradora. Ao concluir a votação, a nova convenção deve ser registrada no mesmo cartório onde se encontra sua versão anterior. Isso pode ser feito pelo síndico ou pela administradora. Assim, a Convenção de Condomínio nada mais é do que um mecanismo legal. Para cumprir seu objetivo — regular condutas e melhorar a vida no condomínio — seu texto deve ser coerente com a realidade do empreendimento. Por isso, precisa ser elaborada de forma personalizada, com a máxima participação dos moradores e, de preferência, com a assessoria de um especialista em direito imobiliário. Dessa forma, todos saem ganhando! Se você se interessa por temas relacionados ao universo imobiliário, aproveite para assinar a nossa newsletter e receba por e-mail, gratuitamente, conteúdos exclusivos! |